借り換えの損得は、
諸費用を何年で回収できるかで決まります。

借り換えの諸費用は、いくらかかるのか

借り換えは「新しい銀行で借りて、いまの銀行に一括返済する」手続きです。新規借入と一括返済の両方が発生するため、費用も両方分かかります。目安は次のとおりです。

事務手数料 ── 最も大きい

諸費用の大半を占めます。2つの型があります。

• 定率型：借入額の2.2%（税込）が主流。3,000万円なら66万円。ネット銀行に多い型です。
• 定額型：数万円程度。ただし金利が定率型より高めに設定されていることが多く、総額では逆転することがあります。

どちらが得かは借入額と残期間次第です。上の計算機で手数料の型を切り替えて比べてください。

登記費用

いまの抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定します。登録免許税と司法書士報酬を合わせて7〜10万円程度が目安です。

印紙税

金銭消費貸借契約書に貼ります。借入額1,000万円超5,000万円以下で2万円です。電子契約であれば不要になる銀行もあります。

保証料

ネット銀行では0円のところが多く、その代わりに事務手数料が定率型になっています。保証料型の銀行から借り換える場合、いまの銀行から保証料の一部が返戻されることがあります。これは費用の減額要因なので、必ず確認してください。上の計算機では、返戻が見込めるなら諸費用からその分を引いて入力します。

いまの銀行への繰上返済手数料

全額繰上返済の手数料として0〜3.3万円程度。窓口・電話・ネットで金額が違う銀行もあります。

損益分岐点より前に手放すなら、借り換えは損

借り換えの効果は、時間をかけて金利差が諸費用を上回っていくことで生まれます。したがって、損益分岐点に到達する前に完済・売却・住み替えをすると、支払った諸費用がそのまま損失になります。

次のような場合は、計算上は得でも慎重に判断してください。

• 数年以内に住み替えや売却の可能性がある
• まとまった繰上返済を予定している（残期間が短くなり、回収前に終わる）
• 転職の予定がある（審査に通らない、または条件が悪化する）

借り換えの審査で落ちる主な理由

借り換えは新規の審査です。当初借りたときより条件が悪くなっていると、通らないことがあります。

• 返済比率の悪化：収入が下がった、車のローンや教育ローンが増えた
• 担保評価の下落：残高が物件評価額を上回っている（オーバーローン）
• 勤続年数：転職直後は不利になりやすい
• 健康状態：団体信用生命保険に加入できないと、そもそも借りられません
• 返済の遅延履歴：現在のローンや他の借入に延滞があった場合

審査に落ちても現在のローンに影響はありません。まず出してみて、実際の適用金利を確認してから判断するのが確実です。